Quando falamos em investir em empreendimentos imobiliários, não se trata apenas de comprar um terreno e construir. É necessário adotar uma abordagem estratégica que leve em consideração todos os aspectos envolvidos nesse tipo de investimento. 

Imagine iniciar o processo de incorporação sem conhecer os riscos e desafios que se pode enfrentar ao longo do caminho? Sem a realização de um estudo de viabilidade, é impossível saber se o investimento é viável ou se o empreendimento será construído de acordo com as normas técnicas e legais. 

→ Leia também: Conheça as etapas do processo de incorporação imobiliária. 

O que é um Estudo de Viabilidade Técnica e Legal (EVTL)?

Um estudo de viabilidade é uma análise detalhada que avalia todos os aspectos de um empreendimento imobiliário para garantir que ele seja executável, legal e lucrativo.

Essa análise envolve a verificação de requisitos legais, condições técnicas, viabilidade econômica e potencial de mercado de um terreno específico. Além disso, nesta etapa podem ser realizados estudos que permitem visualizar a volumetria inicial e o potencial construtivo da área onde será construído o empreendimento.

Sem estudos de viabilidade de diferentes tipos, os riscos de encontrar obstáculos durante a execução do projeto aumentam significativamente, podendo resultar em atrasos, custos adicionais ou, no pior cenário, na inviabilidade do empreendimento.

Tipos de Viabilidade

Para assegurar o sucesso de um empreendimento, é essencial realizar uma análise detalhada que aborde os diferentes tipos de viabilidade. A seguir, vamos explorar cada um deles e destacar os principais pontos a serem considerados.

1. Viabilidade de Mercado

A viabilidade de mercado avalia a demanda e a oferta para o tipo de empreendimento proposto. Isso inclui uma análise do perfil do público-alvo, concorrência, tendências do mercado imobiliário e condições econômicas locais.

• Análise de Demanda: Identifica o público-alvo e suas necessidades específicas. Por exemplo, em uma área com muitos jovens profissionais, pode haver alta demanda por apartamentos pequenos e modernos.
• Análise de Concorrência: Avalia os concorrentes existentes e futuros. Conhecer os projetos concorrentes ajuda a posicionar melhor o empreendimento no mercado.
• Tendências de Mercado: Observa as tendências do mercado imobiliário, como preferências por tipos específicos de habitação, localização e comodidades.
• Condições Econômicas: Considera fatores econômicos que podem influenciar a viabilidade do projeto, como taxas de juros, políticas governamentais e estabilidade econômica.

2. Viabilidade Técnica

A viabilidade técnica examina todos os aspectos técnicos do terreno e do projeto, assegurando que o empreendimento possa ser construído conforme planejado.

• Condições do Terreno: Avalia a topografia, geologia e características do solo.
• Infraestrutura: Verifica a disponibilidade de infraestrutura básica, como água, esgoto, eletricidade e acesso viário.
• Tecnologia de Construção: Analisa as tecnologias e métodos de construção disponíveis, garantindo que sejam adequados para o empreendimento.
• Recursos Naturais: Considera a disponibilidade de recursos naturais necessários para a construção e operação do empreendimento.

3. Viabilidade Legal

A viabilidade legal envolve a verificação de todos os requisitos legais e regulamentares que o projeto deve atender.

• Documentação do Terreno: Certifica-se de que a documentação do terreno está em ordem e livre de litígios.
• Licenças e Autorizações: Identifica todas as licenças e autorizações necessárias para o projeto e garante que possam ser obtidas.
• Zoneamento e Uso do Solo: Analisa as restrições de ordem legal que incidirão no futuro projeto.
• Regulamentação Ambiental: Assegura que o empreendimento cumpra todas as leis ambientais, incluindo licenças e práticas de construção sustentáveis.

4. Viabilidade Econômica

A viabilidade econômica analisa todos os aspectos financeiros do projeto, garantindo que ele seja economicamente sustentável e lucrativo.

• Cálculo de Custos: Inclui todos os custos envolvidos no projeto, desde a aquisição do terreno até a construção e operação.
• Projeção de Receitas: Estima as receitas esperadas do empreendimento, como vendas ou aluguéis.
• Análise de Rentabilidade: Calcula o retorno sobre o investimento (ROI) e outros indicadores financeiros para avaliar a lucratividade do projeto.
• Fontes de Financiamento: Identifica as possíveis fontes de financiamento e avalia as condições de crédito disponíveis.

Como é feito um Estudo de Viabilidade Técnica e Legal (EVTL) na prática? 

Para entender como funciona um estudo de viabilidade na prática, é essencial saber o objetivo final desse processo.

O EVTL visa definir o que pode ser construído em um determinado terreno e determinar o lucro potencial com as vendas das unidades no final do ciclo do empreendimento.

Idealmente, essa análise deve ser realizada antes da aquisição do terreno, garantindo que a compra só seja feita se a incorporação for considerada viável.

1. Análise de Mercado

Uma pesquisa detalhada é realizada para compreender a demanda e a oferta de mercado, identificar o público-alvo e avaliar a concorrência. Nessa etapa, é definida a localização do empreendimento, o público-alvo, o ticket médio, o perfil do usuário e as tipologias habitacionais.

2. Definição do Lote

Com base na análise de mercado, passa-se para a fase de definição do lote. Nessa etapa, corretores de imóveis e terrenistas apresentam opções de terrenos para que a equipe de incorporação possa avaliar.

A análise detalhada desses lotes, chama-se Estudo de Viabilidade Técnica e Legal (EVTL), e determina se o investimento é viável técnica e financeiramente

3. Estudo de Viabilidade Técnica e Legal

Nesta etapa, são considerados fatores como solo, topografia, infraestrutura, serviços básicos e recursos disponíveis.

Além disso, todas as exigências legais são verificadas, incluindo o plano diretor e o código de obras da cidade, as regras de zoneamento e as licenças necessárias para a construção.

Contudo, antes de iniciar o desenvolvimento do estudo é importante se atentar à algumas questões, como:

• Qual é a topografia do terreno: aclive, plano ou declive?
• É necessário remover árvores ou vegetação nativa?
• Existem áreas de preservação ou patrimônio histórico que possam impedir a construção?
• Qual é a área máxima de construção permitida, considerando os índices do plano diretor como coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação e permeabilidade do solo?
• Quantas unidades habitacionais podem ser construídas neste terreno e qual seria a metragem máxima dessas unidades?
• Qual é a altura máxima permitida para a construção?
• Existem restrições?
• Existe a possibilidade de construir uma fachada ativa para comércio?
• Quais incentivos a prefeitura oferece para o projeto?
• Qual será o custo total estimado da construção neste terreno?

4. Avaliação de Viabilidade Econômica

Após as análises realizadas da etapa anterior, a eficiência econômica do empreendimento é avaliada através do cálculo de indicadores financeiros como o ROI (Retorno sobre o Investimento), que determina o lucro esperado pela incorporação.

Essa avaliação permite conhecer valores como:

• O custo de aquisição do terreno;
• O custo da outorga onerosa;
• O custo estimado total da construção, operações, marketing, projetos e legalizações;
• O valor do metro quadrado;
• O valor aproximado de venda de cada unidade habitacional.

Neste processo, calculamos a área vendável (privativa) possível de ser construída no local para determinar o Valor Geral de Venda (VGV). A partir do VGV e da análise de custos e receitas, é possível saber o retorno esperado do investimento.

→ Acesse o e-book: Guia de conceitos: Estudo de Viabilidade Técnica e Legal.

5. Estudo de Massas

Por último, entramos na etapa de estudo de massas. Aqui, avalia-se a volumetria do terreno, levando em consideração as restrições estabelecidas pelo plano diretor, como taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, recuos e altura máxima permitida.

O que pode acontecer é que as áreas calculadas na etapa de viabilidade técnica e legal, não sejam viáveis em termos de volume para construção.

Veja o exemplo a seguir: dois terrenos com as mesmas dimensões, localizados na mesma cidade, mas em zonas diferentes, e que apresentam uma grande variação na altura total e na área máxima construída dos empreendimentos. Essas diferenças ocorrem devido aos índices e afastamentos exigidos pela legislação local.

6. Relatório Final

Por fim, todas as informações coletadas e análises realizadas são compiladas em um relatório detalhado. Este documento é entregue ao cliente, oferecendo uma visão clara e abrangente da viabilidade do projeto, fundamentada em dados técnicos e análises precisas.

A importância de realizar um Estudo de Viabilidade

Um estudo de viabilidade é uma etapa indispensável e pode determinar o sucesso ou fracasso de um empreendimento. Vamos entender a importância dessa ferramenta no processo de incorporação.

→ Leia também: Conheça as etapas do processo de incorporação imobiliária. 

→ Viabilidade Econômica

A análise econômica é fundamental para assegurar que o empreendimento será financeiramente sustentável e rentável. O estudo de viabilidade avalia todos os custos envolvidos, incluindo aquisição do terreno, construção, operação e manutenção. Além disso, projeta as receitas e o retorno sobre o investimento.

Isso permite ajustar o projeto conforme necessário, garantindo sua viabilidade financeira, evitando desperdício de recursos e maximizando os lucros.

→ Conformidade legal

A conformidade com normas e regulamentações é essencial para evitar penalidades e interrupções no projeto. O estudo de viabilidade verifica todas as exigências legais e garante que o empreendimento esteja em conformidade com as leis vigentes.

Isso inclui a obtenção de licenças, cumprimento de regulamentos ambientais e das regras de zoneamento e uso do solo. Sem essa verificação, o projeto corre o risco de ser paralisado por problemas legais inesperados.

→ Planejamento Eficiente

Um bom planejamento é a base de qualquer projeto bem-sucedido. O estudo de viabilidade ajuda a estruturar todas as etapas do empreendimento, desde a aquisição do terreno até a entrega final.

Isso inclui a definição de cronogramas realistas, orçamentos detalhados e estratégias de execução. O resultado é um projeto mais organizado e menos suscetível a imprevistos.

→ Tomada de Decisões Informadas

Decisões baseadas em suposições ou dados insuficientes podem levar a falhas catastróficas. O estudo de viabilidade fornece informações detalhadas e análises precisas, permitindo que todas as partes interessadas tomem decisões fundamentadas em dados.

Com dados concretos sobre a viabilidade técnica, legal, econômica e de mercado, é possível planejar de forma estratégica e eficiente.

→ Minimização de Riscos

Um dos principais benefícios de realizar um estudo de viabilidade é a identificação e mitigação de riscos. Empreendimentos imobiliários envolvem grandes investimentos e qualquer erro pode resultar em prejuízos significativos.

O estudo de viabilidade permite prever possíveis problemas e tomar medidas preventivas, seja no âmbito técnico, legal, econômico ou de mercado.

→ Identificação de Oportunidades de Mercado

Entender o mercado é crucial para o sucesso de qualquer empreendimento imobiliário. A viabilidade de mercado analisa a demanda, a concorrência e as tendências do setor.

Isso ajuda a identificar oportunidades de mercado e adaptar o projeto para atender melhor às necessidades e preferências dos potenciais clientes.

→ Melhoria da Credibilidade

Um estudo de viabilidade bem elaborado melhora a credibilidade do projeto perante investidores, financiadores e parceiros.

Apresentar um relatório detalhado e bem fundamentado demonstra profissionalismo e aumenta a confiança de que o projeto é viável e bem planejado. Isso pode facilitar a captação de recursos e a formação de parcerias estratégicas.

Então, está pronto para dar o próximo passo e garantir o sucesso dos seus empreendimentos?

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