O que é uma incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária envolve o planejamento, desenvolvimento e comercialização de um empreendimento, englobando diversas etapas e profissionais. Em essência, trata-se de construir e vender um imóvel que ainda não existe, prática popularmente conhecida como “venda na planta”.

Em outras palavras, a incorporação imobiliária é a construção de um ou mais empreendimentos com unidades autônomas, em regime condominial, visando a venda antecipada dessas unidades, total ou parcialmente. Este processo abrange desde a concepção do projeto até a entrega das unidades prontas aos compradores e tem um ciclo de vida de que dura de 36 a 60 meses – dependendo do tamanho do empreendimento, divididos em:

• Planejamento e Legalização: Aproximadamente 12 meses são dedicados ao desenvolvimento e à legalização do produto imobiliário.
• Projeto Executivo e Construção: O lançamento do produto acontece após o processo aprovativo, dando início a etapa de projeto executivo e posteriormente à execução da obra. Esse processo dura em torno de 36 a 48 meses.

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A figura central desse processo é a incorporadora, responsável por gerenciar todas as etapas, desde a aquisição do terreno até a entrega das chaves aos compradores.

O papel da incorporadora

A incorporadora é responsável por idealizar e desenvolver o empreendimento, coordenar todas as etapas do projeto, contratar os profissionais necessários, obter licenças e autorizações, e gerenciar a comercialização das unidades.

Sua atuação é fundamental para garantir que o empreendimento seja viável, lucrativo e bem executado, atendendo às necessidades do mercado e às expectativas dos compradores.

Incorporadora vs. Construtora: Qual a diferença?

Embora sempre trabalhem juntas no desenvolvimento de um empreendimento imobiliário, a incorporadora e a construtora possuem funções e responsabilidades distintas. Enquanto a incorporadora se concentra na concepção, planejamento e viabilização do projeto, a construtora é responsável pela execução física da obra. Em alguns casos, uma empresa pode desempenhar ambas as funções, mas geralmente são papéis separados. 

A tabela a seguir destaca essa diferença, esclarecendo as principais responsabilidades e atividades de cada uma.

As etapas de uma incorporação imobiliária

A incorporação imobiliária é uma atividade voltada para o retorno a longo prazo, exigindo planejamento e desdobramento do projeto em diversas fases. As principais etapas incluem:

1. Etapas Iniciais

Análise de mercado

• Estudo de tendências do setor imobiliário;
• Avaliação da demanda e oferta na região;
• Perfil dos potenciais compradores.

Análise de viabilidade:

• Avaliação do terreno:  Verificação das condicionantes do terreno, análise de restrições ambientais, jurídicas e urbanísticas;
• Projeção financeira: Cálculo dos custos envolvidos e estimativa do retorno sobre o investimento (ROI), para determinar a viabilidade econômica do empreendimento.

Aquisição do terreno:

• Negociação e compra do terreno;
• Regularização documental e legal.

2. Etapas de produto

Definição do Produto:

• Detalhamento do tipo de unidades (residenciais, comerciais), layout, design e áreas comuns.
• Ajustes para atender às necessidades e expectativas do público-alvo.

Planejamento do Projeto:

• Desenvolvimento do conceito arquitetônico;
• Projeção de características e diferenciais do empreendimento.

3. Etapas de projeto

Concepção e desenvolvimento dos projetos técnicos:

• Contratação de profissionais responsáveis pelo desenvolvimento dos projetos;
• Desenvolvimento dos projetos arquitetônico, estrutural, elétrico,instalações, entre outros.

Aprovação dos Projetos:

• Submissão dos projetos aos órgãos competentes para obtenção das licenças e alvarás.

4. Etapas comerciais

Estratégias de Marketing:

• Definição e execução da estratégia de lançamento, divulgação e comercialização do empreendimento.

Vendas:

• Lançamento do empreendimento no mercado.
• Gestão de leads e atendimento a potenciais compradores.

5. Etapas de obra

Execução da Construção:

• Início das obras de acordo com o projeto legal e executivo;
• Coordenação das equipes de trabalho e gestão dos materiais.

Supervisão e Controle de Qualidade:

• Monitoramento contínuo da construção para garantir conformidade com os padrões de qualidade;
• Realização de inspeções periódicas e ajustes necessários.

6. Etapas de CRM ( Customer Relationship Management)

Relacionamento com o Cliente:

• Comunicação constante com os clientes durante a obra.
• Atendimento de dúvidas e soluções de problemas dos compradores.

Suporte Pós-venda:

• Assistência aos clientes após a entrega das unidades.
• Gestão de garantias e resolução de eventuais defeitos.

7. Etapas de Legalização

Regularização do Empreendimento:

• Obtenção do “habite-se” e outras certificações legais que permitam a ocupação das unidades.
• Registro das unidades individualizadas no cartório de imóveis.

Entrega das Unidades:

• Formalização da entrega das unidades aos compradores.
• Transferência de propriedade e assinatura de documentos finais.

A incorporação imobiliária é um processo complexo que envolve diversas etapas e a colaboração de muitos profissionais. Desde a análise inicial de viabilidade até a entrega final das unidades, cada fase é  fundamental para o sucesso do empreendimento.

Por isso, entender essas etapas e as responsabilidades envolvidas ajuda a esclarecer o funcionamento do setor imobiliário e a importância de cada profissional no processo.

Com planejamento adequado e execução eficiente, a incorporação imobiliária pode gerar excelentes retornos e contribuir para o desenvolvimento urbano e econômico.